Lagunas legales, fraudes y prácticas irresponsables.
Autor: Fabio Joffre, Director de Litigios en WBC.
La industria de la construcción y proyectos inmobiliarios es uno de los sectores más dinámicos en el medio. Sin embargo, existe una sistemática recurrencia de prácticas comerciales entre sus actores, tan riesgosas en términos de solvencia que rayan hasta en lo delincuencial, generando graves perjuicios a los usuarios e inversionistas.
Lamentablemente la acción de las autoridades para regular y supervisar estas prácticas riesgosas es escasa, mientras que la normativa vigente es totalmente obsoleta. En los últimos veinte años junto con el crecimiento de este sector también es común el incremento de victimas de estafas o administraciones fraudulentas, quienes se encuentran con muy poca protección de parte de la Ley y las autoridades.
Recientemente se dictó el Decreto Supremo 4732 de uno de junio de 2022 aspecto que introduce un intento por minimizar los abusos contractuales emergentes de cláusulas abusivas que favorecen solo a una parte, o aquellas meramente ornamentales que dicen todo pero no brindan ninguna protección real a los usuarios. Todo ello a través de la estandarización de acuerdos contractuales supervisados y certificados por un ente de gobierno. Sin embargo, dicha medida todavía es insuficiente quedando varias lagunas huérfanas de tutela legal y control.
Entre las prácticas perniciosas que se encuentran arraigadas en este ámbito se encuentran:
- Conformación nominal sin respaldo económico real del patrimonio de las empresas constructoras
Generalmente las constructoras, compañías desarrolladoras y sus proyectos inmobiliarios se constituyen sin ningún patrimonio real o fondo que garantice el cumplimiento de sus obligaciones tanto en la entrega de las obras a los compradores como en el retorno prometido a sus inversionistas. La conformación de sus estados financieros es solo nominal, en muchos casos ni siquiera tienen una cuenta bancaria a nombre de la empresa, asentando el peso de las responsabilidades en un tercero o accionista mayoritario que opera con el patrimonio o desembolsos de otros inversionistas. De manera que cuando el negocio falla por cualquier motivo, los compradores o inversionistas solo pueden accionar contra una empresa de existencia meramente documental.
- Captación de inversionistas para los proyectos mediante mecanismos fraudulentos
Este es un indicador claro de insolvencia de los accionistas de un proyecto de este tipo, que para transferir su riesgo a terceros, les persuaden para invertir dinero o bienes a cambio de emisión de acciones y promesas de dividendos. Tales acciones son meramente nominales y en muchos casos ni siquiera están registradas en algún registro público, ni tienen ningún respaldo que garantice su valor.
Por su parte autoridades como la Autoridad de Fiscalización de Empresas, ASFI, e incluso el Ministerio Público cuando tienen conocimiento de estos casos muy poco se involucran para investigar este tipo de estafas denominadas hard exit scams
- Opacidad en la rendición de cuentas entre los socios y sus inversionistas.-
Como la gestión de estos proyectos no está registrada ni auditada por un organismo externo de control, es fácil para una administración negligente ocultar o maquillar información a los socios e inversionistas.
- Desvío de recursos de un proyecto a otro sin el permiso de los inversionistas.-
Es un auténtico caso de malversación de fondos privados, lastimosamente la normativa en Bolivia no contempla sanciones para este tipo de fraudes a nivel privado, mientras que la legislación civil – comercial apenas lo puede acoger como casos de responsabilidad de administradores o responsabilidad por hecho ilícito sin ninguna sanción clara, o medida indemnizatoria actualizada a estos tiempos
- Ausencia de garantías reales para respaldar el cumplimiento de las entregas de obra a los compradores.-
Cuando el proyecto inmobiliario o constructora no cumple con la entrega de las obras, los compradores que han invertido un anticipo generalmente no tienen forma de recuperar lo entregado, pues el contrato lo han firmado con una empresa que no tiene ningún bien o garantía a su nombre. Mientras que el inmueble sobre el que se construye ya tiene una hipoteca en favor de una entidad financiera que es la que al inicio desembolsa dinero para el inicio del proyecto, por lo que cualquier acción legal se torna imposible de ejecutar en el tiempo.
- Ofrecimiento y venta de proyectos de urbanizaciones y terrenos parcialmente saneados o en otros casos ajenos sin autorización del dueño del terreno.-
Generalmente el administrador del proyecto de construcción no es dueño del terreno sobre el que construye y como no le interesa adquirirlo en su patrimonio para no incurrir en gastos de transferencias o embargos, entonces busca un convenio con el propietario a quien le promete pagar con una parte de lo que se construya.
Esto ya acarrea un primer indicador o alerta de riesgo puesto que ni el dueño del terreno ni el administrador del proyecto ofrecen garantías para el éxito de la obra.
En segundo lugar, muchas veces el terreno no está totalmente saneado sea porque los terrenos no tienen su documentación en orden, o porque los organismos públicos no les han concedido los permisos suficientes. En casos extremos los terrenos ni siquiera tienen asegurado el derecho propietario, sea por existir irregularidades en las colindancias o ubicación del terreno, o por problemas con otros propietarios (conflictos de sucesiones hereditarias no resueltas).
Desafortunadamente no existen acciones efectivas que garanticen la recuperación de inversiones o anticipos entregados en este tipo de negocios de alto riesgo, mas solo una aplicación consciente de diligencia debida antes de involucrarse en una relación como comprador o inversionista. Para ello es clave contar con el asesoramiento legal idóneo de profesionales que conozcan el sector y estas contingencias.
Entre los aspectos de diligencia debida a observar se encuentran: garantías ofrecidas por la compañía vendedora, datos de solvencia de la compañía desarrolladora o constructora, perfil de otros proyectos desarrollados con éxito, falta de antecedentes judiciales de los administradores, entre otros.
