Autor: Fabio Joffre, Director de Litigios en WBC.
Los momentos de recesión o desaceleración económica provocan muchas veces cesaciones de pagos o retrasos en el pago de obligaciones, entre estas principalmente los alquileres de viviendas o locales comerciales.
En nuestra experiencia hemos encontrado al inquilino moroso que apuesta por retrasar el pago de su alquiler o simplemente no pagarlo; unas veces esperando pagar mientras llega una “recuperación” que no aparece y otras, simplemente no pagando. Esperando que el arrendador logre desalojarlo mediante morosos procedimientos judiciales que pueden durar años y mientras aquel capea la crisis viviendo gratis un buen tiempo.
Lamentablemente esta ultima actitud se ha incrementado recientemente gracias a la excesiva burocracia de los tribunales, la cantidad de recursos dilatorios a favor del irresponsable inquilino y sobre todo, la desesperación de los arrendadores que optan por “perdonar” forzadamente los cánones impagos con tal de que dejen libre su propiedad, en una suerte de chantaje con costo/beneficio.
Sin embargo, existen mecanismos legales que por mucho que tarden, acaban por hacerse efectivos si se trata de un paciente arrendador que no solo se contenta con la restitución de su inmueble, sino también con cobrar los saldos adeudados. A estos efectos junto al conocido proceso de desalojo existe a disposición de los arrendadores la opción de cobrar por la vía de ejecución judicial, los saldos adeudados por el inquilino junto con intereses, sin perjuicio de que este haya o no abandonado el inmueble.
Estos procesos de ejecución se pueden activar independientemente del proceso de desalojo, pudiendo ordenarse embargos no solo de cuentas bancarias y bienes del demandado, sino también retenciones de créditos con terceros, honorarios profesionales y otros ingresos del inquilino moroso. En caso de no contar con bienes, las órdenes judiciales de gravámenes se mantienen anotadas en los registros públicos y de entidades financieras en forma permanente, generando una suerte de muerte civil – patrimonial al inquilino de forma indefinida, quien ni si quiera podrá abrir o mantener una cuenta bancaria, comprar bienes, vehículos, etc. En la actualidad donde cada vez mas se adopta el comercio electrónico, la interoperabilidad de bases de datos y sistemas de financiamiento, esto supone un verdadero apresamiento de la libertad económica de las personas.
Por si esto fuera poco, las leyes civiles sobre desalojo de procesos recientemente reformadas ya no exigen como condición de demanda el cumplimiento de facturación por parte del arrendador, aspecto que facilita la interposición de la demanda de desalojo. Finalmente, las deudas impagas así como sus mecanismos de embargo y retenciones son trasladables a los herederos mediante el mecanismo de la sucesión procesal disponible también para los acreedores y arrendadores en la Ley.
El incumplimiento en obligaciones de pago en créditos y sobre todo arrendamientos, constituye una de las obligaciones con efectos legales mas perniciosos para una persona, su patrimonio y el de sus herederos. Por ello, aun cuando no se dispongan de los medios económicos adecuados, lo mejor es llegar a un arreglo conciliatorio con el arrendador, junto con un adecuado asesoramiento legal.
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